Юридический офис «Лещинский Смольский» защитил интересы арендатора недвижимого имущества в споре с собственником помещения, который на правах нового собственника намеревался расторгнуть с арендатором действующий договор аренды в одностороннем порядке.
Обстоятельства дела о защите прав арендатора
К нам обратилась частная организация, арендующая помещение для парикмахерской более 20 лет. Помещение находилось в собственности ОАО, большая часть акций которого принадлежит «государству». Договор аренды действует по 16.03.2023. 16.09.2021 наш клиент узнал о том, что был проведен аукцион на продажу арендуемого помещения. Победитель аукциона, новый собственник предупредил нашего клиента о необходимости покинуть помещение в ближайшее время без каких-либо правовых обоснования. ОАО проинформировало нашего клиента о проведении аукциона по электронной почте путем направления ссылки на аукцион. Более того, фотографии помещения, которые использовались при проведении аукциона, были сделаны без нашего согласия нашего клиента.
В связи с вышеописанными обстоятельствами клиент обратился к нам со следующими вопросами:
— Нарушены ли право преимущественного приобретения помещения как арендатора, арендующего помещения более трех лет согласно Указу 169 от 10.05.2019 года? В случае если они нарушены, как нам их восстановить?
— Нарушены ли права как арендатора в случае смены собственника, когда последний требует расторжения договора? На каких законных основаниях новый собственник может потребовать расторжения договора до окончания срока действующего договора?
— Может ли арендатор претендовать на заключение договора на новый срок, воспользовавшись преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок?
— Имеют ли право новый собственник повысить арендную плату, сможем ли мы отказаться от данного повышения?
В результате детальной проработки указанных вопросов клиенту было предоставлено правовое заключение об отсутствии у нового собственника недвижимости оснований для досрочного расторжение договора аренды с нашим клиентом.
НУЖНА ПОМОЩЬ ЮРИСТА В СПОРЕ ПО АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ ? |
Свяжись с нами для первичной консультации, мы поможем
Моб. тел.: +37533 600 50 30 E-mail: info@LSL.by |
Правовая позиция с обоснованием: что делать, если новый собственник помещения выгоняет арендатора
Преимущественное право выкупа арендатором государственной недвижимости
Арендаторы, не менее 3 лет арендующие находящиеся в государственной собственности помещения, надлежащим образом исполняющие свои обязательства, имеют преимущественное право приобретения (за исключением отчуждения в коммунальную собственность) таких помещений, в том числе доли в праве собственности на них, без проведения торгов по рыночной стоимости.
При намерении продажи таких помещений уведомления об этом направляются арендодателями арендаторам заказным письмом с извещением о получении. Арендатор в течение 30 календарных дней со дня получения уведомления письменно сообщает о согласии на приобретение объекта аренды либо об отказе от его приобретения.
В случае продажи арендованного помещения с нарушением права арендатора на его преимущественное приобретение арендатор может в течение 90 календарных дней со дня, когда ему стало или должно было стать известно о продаже помещения, обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя помещения.
Нарушены ли права как арендатора в случае смены собственника, когда последний требует расторжения договора?
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Также стоит отметить, что смена собственника не является существенным изменением обстоятельств применительно к статье 421 ГК, по которой можно расторгнуть договор.
С момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объект аренды независимо от того, ставился ли вопрос об изменении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в общем порядке в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Может ли арендатор претендовать на заключение договора на новый срок, воспользовавшись преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок?
При окончании договора аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если стороны не исключили данное право в договоре аренды, договор не является бессрочным, стороны не предпринимали действия, направленные на расторжение такого договора и если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору.
Преимущественное право арендатора распространяется только на ранее арендованный объект аренды и не распространяется на сходный или аналогичный объект.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Имеет ли право новый собственник недвижимости повысить арендную плату и можно ли арендатору отказаться от данного повышения?
По общему правилу арендная плата может изменяться только по соглашению сторон и не чаще одного раза в год. Условие договора аренды о возможности изменения арендной платы арендодателем более одного раза в год является ничтожным.
Если арендатор конклюдентными (фактическими) действиями (например, внес оплату за аренду в повышенном размере) согласился на увеличение платы, предложенное арендодателем, то новый размер арендной платы будет считаться согласованным, даже если отсутствует подписанное дополнительное соглашение.
Если одностороннее изменение арендной платы привело к увеличению арендной платы так, что ее размер стал непропорционален средним рыночным ставкам, уплачиваемых за аренду аналогичной недвижимости в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, то действия арендодателя могут трактоваться как злоупотребление своим правом.