Проверка юридической чистоты недвижимости

Юридическая проверка покупаемой недвижимости – залог спокойного сна. Наши юристы знают «подводные камни», которые стоит выявить перед покупкой, чтоб Ваша жизнь не была омрачена изъятием купленной недвижимости в пользу государства или предыдущего собственника

ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ДЛЯ ПРОВЕРКИ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ ЮРИСТУ В РБ
Недвижимость на первичном рынке	Недвижимость на вторичном рынке

Юридические риски при покупке недвижимости в новостройке у застройщика на первичке

• Проверка застройщика на благонадежность. Важно убедиться с кем заключается договор создания объекта долевого строительства. Это должен быть договор именно с застройщиком, а не с другими компаниями. 
• Проверить наличие правоустанавливающих документов застройщика. В частности, следует ознакомиться с разрешением на строительство, документах о праве на земельный участок (договор аренды или свидетельство о праве собственности), аттестатом соответствия. Внимательно изучите инвестиционный контракт (при его наличии), а именно сроки действия и полномочия всех участников строительства, ответственность за невыполнений условий контракта и т.д.
• Откажитесь от договора с подрядчиком. Бывают ситуации, когда застройщик предлагает заключить договор на покупку недвижимости не с собой, а с компанией, которая помогала строить дом (подрядчик). В таких случаях в качестве расплаты за строительные работы застройщик расплачивается с подрядчиком не деньгами, а будущей недвижимостью, а последний продает их дольщикам. Откажитесь от такой схемы, потому что есть риск того, что фактически подрядчик недвижимость не получит в связи с тем, что, например, подрядчик некачественно построил дом и застройщик из-за этого не расплачивается.
• Наличие судебных споров с участием застройщика. При их большом количестве застройщик в будущем рискует стать банкротом и Вы не получите свою недвижимость в связи с  тем, что из ее стоимости будут удовлетворяться требования других кредиторов.
• Проверить наличие возбужденных в отношении застройщика исполнительных производств. Последствия, аналогичные указанным в предыдущем пункте.
• Юридический анализ договора о долевом строительстве. Договор создания объекта долевого строительства содержит множество нюансов. Описать их все несколькими предложениями нереально. По-хорошему, эти нюансы должен анализировать только профессиональный юрист. Но все же если Вы решили обойтись без его помощи, то рекомендуем сравнить параметры недвижимости с указанными в договоре и обратить внимание на подсудность (не указывать третейский суд).

 Тщательно проверяйте все документы о продавце и покупаемой недвижимости в Беларуси

Юридические риски при покупке недвижимости с историей на вторичке, у которых было несколько хозяев

Вторичный рынок недвижимости характерен множеством особенностей. Одна из них налицо – большая цепочка собственников, владевших недвижимостью до Вас. И чем больше было владельцев, тем больше риски остаться без недвижимости. Достаточно признать одну из сделок в цепочке недействительной, как автоматически  все последующие признаются недействительными.

Юридический аудит и проверка недвижимости перед покупкой

• Дееспособность продавца. Подписывать договор купли-продажи недвижимости вправе исключительно дееспособные лица. Подпись недееспособным или ограниченно дееспособным человеком документа влечет его недействительность. Тонкостью данного вопроса является то, что человек может быть полностью дееспособен, но в момент совершения сделки не понимал ее значения в силу, например, старой болезни, что влечет также недействительность сделки.
• Риски при покупке недвижимости у наследника. Неучтенные нотариусом наследники могут заявить свое требование о вступлении наследство много лет спустя. Также следует выявить, нет ли наследников, которым в обязательном порядке принадлежит обязательная доля в наследстве (несовершеннолетние дети, нетрудоспособные дети, родители и супруг наследодателя). Риск видится и в том, что после продажи продавец-наследник будет признан недостойным наследником.
• Долги продавца. Обязательно проверьте наличие долгов у продавца. При их наличии в период продажи такую сделку можно обжаловать в связи с действиями продавца, направленными на вывод имущества из-под ареста.
• Недвижимость как совместно нажитое имущество супругов. В этом блоке может большое множество нюансов, которые стоит проверить. Например, необходимо истребовать согласие супруги при покупке такого рода недвижимости. Если продавец разведен, то проверьте, не является ли недвижимость купленной в период брака. При продаже без согласия второй супруг вправе заявить свои требования на купленную Вами недвижимость. В новом паспорте продавца отсутствуют штампы о прошлом браке.
• Риски при покупке недвижимости у лица, действующего по доверенности. Риск заключается в том, что (а) доверенность могла быть отозвана собственником и является недействующей (б) доверенность поддельная. Обязательно выявите эти нюансы.
• Судебные разбирательства в отношении покупаемой недвижимости. Недобросовестные продавцы могут искусственно инициировать суд в отношении недвижимости до момента продажи. После покупки один из аферистов может обратиться в БРТИ с судебным решением, по которому регистратор обязан будет внести в качестве собственника именно его, а Вы не будете считаться собственником.
• Поддельные или не свои документы продавца. Некоторые собственники недвижимости находят внешне похожего человека для оформления сделки. После реальный собственник обращается в суд с требованием признать сделку недействительной, т.к. он ее «реально» не совершал.
• Долги за коммунальные услуги и незаконные переустройство или перепланировка. Проверка этих нюансов обезопасит Вас от санкций за неисполнение обязанности платить коммуналку или согласовать переустройство или перепланировку.
• Собственник недвижимости – несовершеннолетний. При таком условии обязательно требуется согласие органа опеки на сделку.
• Маленькая официальная цена недвижимости. Откажитесь от покупки, если цена сделки значительно ниже рыночной. В противном случае такая сделка будет считаться мнимой и может быть признана недействительной.
• Юридические нюансы договора на продажу недвижимости. Обратите внимание, что существенным условием договора купли-продажи является его предмет. Следовательно, его несогласованность будет является основанием для признания договора незаключенным. Например, описание параметров недвижимости в договоре не соответствует параметрам, указанным в техническом паспорте. Обязательно следует указать пункт о том, при каких условиях договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. В противном случае Вы не сможете его расторгнуть и требовать вернуть Вам недвижимость, а сможете лишь требовать исполнения обязательств – оплатить стоимость.

Юридический аудит и проверка земельного участка перед покупкой

Помимо данных, описанных в предыдущем пункте, в отношении земельного участка дополнительно нужно проверить еще ряд обстоятельств.

• Определить наличие сервитутов. Таковыми могут быть права третьих лиц на пользование участком. Например, трубопровод под участком дает право владельцу трубопровода на нахождение на участке в целях эксплуатации трубопровода.
• Проверить участок на предмет его потенциальной застройки. Перед покупкой проверьте градостроительный план. Вполне возможно, что на территории купленного участка вскоре планируют возводить многоэтажку или трассу.
• Узнать целевое назначение земельного участка. Вполне возможно, что оно не совпадает с планируемыми Вами в будущем постройками.
• Выявить самовольные постройки. При их наличии Вас могут обязать их узаконить либо снести за свой счет.
• Сравнить границы земельного участка с его документальным описанием. При расхождении размеров договор отчуждения участка может быть признан недействительным в связи с несогласованностью предмета.

Предугадать все риски наперед не представляется возможным, поскольку каждый случай индивидуален. Мы описали лишь распространенные «болевые» точки, которые в обязательном порядке должны быть проверены перед сделкой по покупке недвижимости

Статьи по теме:

• Проводит ли риэлтер юридический анализ жилой недвижимости перед покупкой