Итак, в первой части нашего материала мы рассказали об отсутствии гарантирующей функции реестра БРТИ. В данном материале мы поделимся информацией о практических моментах, на которые нужно обратить внимание до заключения договора купли-продажи недвижимости.

1. Проверить все сделки, по которым приобреталась недвижимость всеми предыдущими собственниками. Если в цепочке всех собственников с момента постройки недвижимости есть такие, которые приобрели недвижимость по недействительной сделке, то все последующие сделки будут признаны недействительными и каждая из сторон должна вернуть другой стороне все приобретенное по сделке. Т.е. Вы как собственник должны будете вернуть предыдущему владельцу недвижимость (что не представляется затруднительным), а он Вам деньги (на практике в большинстве случаев их достать очень сложно).

2. Определить основания приобретения продавцом права собственности. Во-первых, договор, на основании которого продавец приобрел недвижимое имущество, может иметь юридические дефекты, которые могут стать основанием для признания его незаключенным или недействительным. Во-вторых, договор может устанавливать определенные условия продажи, от выполнения которых зависит возможность продавца распоряжаться недвижимостью.

3. Если одно из лиц, когда-либо владевших недвижимостью, получило недвижимость в наследство, то необходимо выяснить, нет ли других лиц, не вступившим в наследство по уважительным причинам (например, не знали о смерти наследодателя). Если такое лицо существует, то через суд оно может требовать права на часть приобретаемой Вами недвижимости либо на всю недвижимость. В большинстве случаев суды такие иски удовлетворяют.

4. Проверить документы территориального планирования. Необходимо ознакомиться с градостроительной документацией на предмет изъятия земельных участков для государственных нужд. В случае нахождения недвижимости в зоне, планирующейся к изъятию, купленная недвижимость может быть принудительно снесена.

5. Проверить наличие самовольных построек. При их наличии Вас могут обязать узаконить данное строение. В худшем случае могут обязать привести территорию в состояние, существовавшее до возведения самовольной постройки за Ваш счет. В настоящее время правоприменительная практика сводится к тому, что за самовольные строительство отвечает собственник недвижимого имущества, землепользователь земельного участка. Также есть риск признания договора купли-продажи незаключенным по причине несогласования сторонами его предмета (если указанные в договоре площадь и характеристики помещения в действительности существенно различаются).

6. Проверить наличие самовольных переустройства или перепланировки. При их выявлении ответственность несет лицо, являющееся собственником в момент обнаружения нарушений. При наличии несогласованных переустройства и перепланировки собственник обязан пройти данную процедуру, что повлечет за собой дополнительные траты. При отказе местного исполкома в согласовании переустройства или перепланировки собственник обязать привести помещения в состояние, существовавшее до переустройства или перепланировки.

7. Проверить недвижимость и земельный участок на предмет наличия наложенного ареста. Отсутствие наличия записи об аресте в БРТИ не говорит о том, что ареста нет фактически. Арест может быть оглашенный. Он возникает не с момента внесения записи в регистр БРТИ, а с момента оглашения в суде.

8. Проверить, не наложены ли на недвижимость и земельный участок какие-либо обременения (залог, аренда, безвозмездное пользование и т.д.). Если проданная недвижимость обременена, то в последующем ее могут либо изъять в целях удовлетворения требований залогодержателя, либо лица, имеющие право пользования недвижимостью, заявят о своих правах. Опасность состоит в том, что в выписке из БРТИ видны не все обременения. Одним из таких обременений является аренда. При наличии аренды важно удостовериться в условиях договора. Встречаются ситуации, когда арендатор заплатил арендодателю (продавцу недвижимости) арендную плату на много лет вперед и Вам долго придется соседствовать с арендатором «бесплатно».

9. Сравнить границы земли, на которой находится недвижимость, с фактически занятым земельным участком. В действительности может оказаться так, что постройки, расположенные на земельном участке, расположены на смежном земельном участке, и его собственник потребует освободить данный участок (снести здания) либо выкупить землю по явно завышенной цене.

10. Проверить наличие сервитута на земельном участке. При его наличии собственник соседнего недвижимого имущества (либо другой недвижимости) вправе заявить требование о пользовании Вашей недвижимостью. Например, при необходимости сможет проложить теплотрассу через Ваш участок.

11. Проверить наличие возможности подведения энергосетей (тепло, вода, газ и т.д.), проверить наличие канализации. При отсутствии такой возможности потребуются дополнительные денежные вливания для оборудования автономных энергоблоков либо подведение централизованного водо-, газо- электроснабжения, канализации.

12. Проверить, не внесена ли недвижимость в качестве уставного фонда предприятия, учредителем которого является собственник недвижимости. Опасность заключается в том, что недвижимость может быть внесена в УФ (что означает переход права собственности к юрлицу), а в БРТИ переход права не зарегистрирован.

13. Проверить, не является ли покупаемая недвижимость предметом судебных споров. При наличии таковых в будущем для нового собственника могут возникнуть неблагоприятные последствия, связанные с итоговым решением суда.

14. Выяснить, не приобреталась ли недвижимость физическим лицом в период брака. При приобретении недвижимости в период брака супруга имеет право на половину данной недвижимости, если иное не установлено брачным контрактом. Отсутствие согласия супруги (-а) на продажу (вне зависимости от того, на кого она оформлена) не позволяет собственнику продать имущество в целом без выделения своей доли.

15. Проверить соотношение назначения земельного участка и фактического функционала находящихся на нем строений. Часто встречаются случаи, когда, например, продаваемые производственные помещения находятся на пахотных землях. В связи с этим в будущем такая постройка может быть признана самовольной (последствия смотри в пункте 5).

16. Выяснить, произведен ли окончательный расчет с продавцом продавца. В случае если полная оплата не произведена, имеется вероятность существования в отношении данного недвижимого имущества законного залога. Следовательно, нельзя исключить, что сделка может быть признана недействительной по иску залогодержателя либо что залог сохранится и новый собственник будет отвечать заложенным имуществом по долгам продавца.

17. Если на земельном участке расположены строения других собственников, то необходимо проверить, определен ли порядок пользования таким участком. В противном случае Вы рискуете попасть в конфликтную ситуацию с сособственниками.

18. Проверить необходимость дополнительных вложений в инфраструктуру объекта, прилегающую территорию, инженерные сети, выяснить наличие дополнительных условий со стороны местных органов власти. Бывают случаи, когда купив недвижимость, вы «покупаете» и обязанность, например, благоустроить прилегающую территорию, на что дополнительно придется раскошелиться.

19. Проверить наличие преимущественного права на приобретение объекта недвижимости со стороны местных органов власти. Местные органы власти ежегодно формируют перечни объектов недвижимого имущества, которые могут быть использованы для местных нужд. Если приобретаемое недвижимое имущество включено в подобный перечень, до заключения договора купли-продажи продавец должен получить отказ соответствующего органа от преимущественного права на приобретение этого имущества.

20. Получить справку о дееспособности продавца-физического лица. В случае заключения сделки при наличии недееспособности какой-либо из сторон такая сделка может быть признана недействительной.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

• Юридические особенности покупки недвижимости в Беларуси. Запись в реестре. Часть 1
• Проверка юридической чистоты квартиры и жилого дома: подводные камни