отвечаем
в мессенджерах:

Проверка юридической чистоты жилья

Юридическое сопровождение покупки жилой недвижимости

Юридическая проверка покупаемой квартиры или жилого дома – залог спокойного сна. Наши юристы знают все «подводные камни», которые стоит выявить перед покупкой, чтоб Ваша жизнь не была омрачена изъятием купленного жилья в пользу государства или предыдущего собственника

 

ВИДЫ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ДЛЯ ПРОВЕРКИ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ ЮРИСТУ В РБ

Жилье на первичном рынке недвижимости Жилье на вторичном рынке недвижимости

 

Юридические риски при покупке квартиры в новостройке у застройщика на первичке

  • Проверка застройщика на благонадежность. Важно убедиться с кем заключается договор создания объекта долевого строительства. Это должен быть договор именно с застройщиком, а не с другими компаниями. 
  • Проверить наличие правоустанавливающих документов застройщика. В частности, следует ознакомиться с разрешением на строительство, документах о праве на земельный участок (договор аренды или свидетельство о праве собственности), аттестатом соответствия. Внимательно изучите инвестиционный контракт (при его наличии), а именно сроки действия и полномочия всех участников строительства, ответственность за невыполнений условий контракта и т.д.
  • Откажитесь от договора с подрядчиком. Бывают ситуации, когда застройщик предлагает заключить договор на покупку квартиры не с собой, а с компанией, которая помогала строить дом (подрядчик). В таких случаях в качестве расплаты за строительные работы застройщик расплачивается с подрядчиком не деньгами, а будущими квартирами, а последний продает их дольщикам. Откажитесь от такой схемы, потому что есть риск того, что фактически подрядчик квартиру не получит в связи с тем, что, например, подрядчик некачественно построил дом и застройщик из-за этого не расплачивается.
  • Наличие судебных споров с участием застройщика. При их большом количестве застройщик в будущем рискует стать банкротом и Вы не получите свою квартиру в связи с  тем, что из ее стоимости будут удовлетворяться требования других кредиторов.
  • Проверить наличие возбужденных в отношении застройщика исполнительных производств. Последствия, аналогичные указанным в предыдущем пункте.
  • Юридический анализ договора о долевом строительстве. Договор создания объекта долевого строительства содержит множество нюансов. Описать их все несколькими предложениями нереально. По-хорошему, эти нюансы должен анализировать только профессиональный юрист. Но все же если Вы решили обойтись без его помощи, то рекомендуем сравнить параметры квартиры с указанными в договоре и обратить внимание на подсудность (не указывать третейский суд).

 

 Тщательно проверяйте все документы о продавце и покупаемой недвижимости в Беларуси

 

Юридические риски при покупке квартиры / дома с историей на вторичке, у которых было несколько хозяев

Вторичный рынок жилья характерен множеством особенностей. Одна из них налицо – большая цепочка собственников, владевших жильем до Вас. И чем больше было владельцев, тем больше риски остаться без квартиры. Достаточно признать одну из сделок в цепочке недействительной, как автоматически  все последующие признаются недействительными.

 

Отзывы клиентов о работе наших юристов

 

Юридический аудит и проверка квартиры и жилого дома перед покупкой

  • Дееспособность продавца. Подписывать договор купли-продажи жилой недвижимости вправе исключительно дееспособные лица. Подпись недееспособным или ограниченно дееспособным человеком документа влечет его недействительность. Тонкостью данного вопроса является то, что человек может быть полностью дееспособен, но в момент совершения сделки не понимал ее значения в силу, например, старой болезни, что влечет также недействительность сделки.
  • Риски при покупке квартиры у наследника. Неучтенные нотариусом наследники могут заявить свое требование о вступлении наследство на жилье много лет спустя. Также следует выявить, нет ли наследников, которым в обязательном порядке принадлежит обязательная доля в наследстве (несовершеннолетние дети, нетрудоспособные дети, родители и супруг наследодателя). Риск видится и в том, что после продажи квартиры продавец-наследник будет признан недостойным наследником.
  • Долги продавца. Обязательно проверьте наличие долгов у продавца. При их наличии в период продажи жилья такую сделку можно обжаловать в связи с действиями продавца, направленными на вывод имущества из-под ареста.
  • Дом или квартира как совместно нажитое имущество супругов. В этом блоке может большое множество нюансов, которые стоит проверить. Например, необходимо истребовать согласие супруги при покупке такого рода жилья. Если продавец разведен, то проверьте, не является ли квартира купленной в период брака. При продаже без согласия второй супруг вправе заявить свои требования на купленное Вами жилье. В новом паспорте продавца отсутствуют штампы о прошлом браке.
  • Проверка права сирот или отбывающих наказание на проживание. Расширенная выписка из лицевого счета поможет выявить всех зарегистрированных в жилом помещении. Сделка может быть признана недействительной, если у продавца имеются дети, находящиеся в приюте и она заключается без согласия органов опеки.
  • Риски при покупке жилья у человека, действующего по доверенности. Риск заключается в том, что (а) доверенность могла быть отозвана собственником и является недействующей (б) доверенность поддельная. Обязательно выявите эти нюансы.
  • Судебные разбирательства в отношении покупаемого жилья. Недобросовестные продавцы могут искусственно инициировать суд в отношении квартиры до момента продажи. После покупки один из аферистов может обратиться в БРТИ с судебным решением, по которому регистратор обязан будет внести в качестве собственника именно его, а Вы не будете считаться собственником.
  • Поддельные или не свои документы продавца. Некоторые собственники квартир находят внешне похожего человека для оформления сделки. После реальный собственник обращается в суд с требованием признать сделку недействительной, т.к. он ее «реально» не совершал.
  • Долги за коммунальные услуги и незаконные переустройство или перепланировка. Проверка этих нюансов обезопасит Вас от санкций за неисполнение обязанности платить коммуналку или согласовать переустройство или перепланировку. Так же проверьте, не числится ли по адресу квартиры или дома юридический адрес компании. В противном случае платить за коммунальные расходы придется в разы больше.
  • Собственник жилья – несовершеннолетний. При таком условии обязательно требуется согласие органа опеки на сделку.
  • Маленькая официальная цена недвижимости. Откажитесь от покупки, если цена сделки значительно ниже рыночной. В противном случае такая сделка будет считаться мнимой и может быть признана недействительной.
  • Юридические нюансы договора на продажу дома или квартиры. Обратите внимание, что существенным условием договора купли-продажи квартиры является его предмет. Следовательно, его несогласованность будет является основанием для признания договора незаключенным. Например, описание параметров жилья в договоре не соответствует параметрам, указанным в техническом паспорте. Обязательно следует указать пункт о том, при каких условиях договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. В противном случае Вы не сможете его расторгнуть и требовать вернуть Вам квартиру, а сможете лишь требовать исполнения обязательств – оплатить стоимость.
  • Рента. Если в цепочке сделок с квартирой за всю историю она хоть раз продавалась плательщиком ренты, то нужно проверить не было ли у получателя ренты наследников, могущих оспорить ренту и, как следствие, признать все последующие сделки с недвижимостью недействительными.

Юридический аудит и проверка жилого дома и земельного участка перед покупкой

Помимо данных, описанных в предыдущем пункте, в отношении жилого дома и земельного участка дополнительно нужно проверить еще ряд обстоятельств.

  • Определить наличие сервитутов. Таковыми могут быть права третьих лиц на пользование Вашим участком. Например, трубопровод под участком дает право владельцу трубопровода на нахождение на участке в целях эксплуатации трубопровода.
  • Проверить участок на предмет его потенциальной застройки. Перед покупкой проверьте градостроительный план. Вполне возможно, что на территории купленного участка вскоре планируют возводить многоэтажку или трассу.
  • Узнать целевое назначение земельного участка. Вполне возможно, что оно не совпадает с планируемыми Вами в будущем постройками.
  • Выявить самовольные постройки. При их наличии Вас могут обязать их узаконить либо снести за свой счет.
  • Сравнить границы земельного участка с его документальным описанием. При расхождении размеров договор отчуждения участка может быть признан недействительным в связи с несогласованностью предмета.

 

Предугадать все риски наперед не представляется возможным, поскольку каждый случай индивидуален. Мы описали лишь распространенные «болевые» точки, которые в обязательном порядке должны быть проверены перед сделкой по покупке жилой недвижимости

 

ЮРИСТ ПО ПРОВЕРКЕ ЖИЛЬЯ ОКАЖЕТ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В МИНСКЕ И РБ

 

  • сбор и проверка необходимой информации о продавце
  • сбор документов о квартире, жилом доме и земельном участке
  • анализ цепочки всех сделок с недвижимостью
  • правовая проверка застройщика
  • сопровождение клиента на переговорах
  • консультации юриста по вопросам проверки недвижимости
  • выявление рисков при покупке жилья

 

Статьи по теме:



Вас проконсультирует

У тебя похожий вопрос ?

Пиши или звони. Обсудим

+37517 232 00 52

+37533 600 50 30

Ты можешь

долго искать на сайте полезное, но так и не найти

лучше ныряй в мессенджер и предметно обсуди свою тему с юристом