Договор аренды недвижимости — одна из самых распространенных сделок в Беларуси. В этом материале мы приводим подборку часто встречающихся в судебной практике случаев, возникающих при заключении договора аренды недвижимости.

Как заключая предварительный договор аренды арендатор может лишиться перечисленной арендодателю суммы задатка и остаться без предполагаемого к аренде помещения

В большинстве случаев предварительный договор аренды содержит условие о задатке, который арендатор обязан перечислить арендодателю в счет погашения нескольких арендных платежей в будущем после постройки и введения в эксплуатацию объекта, в котором предположительно будет располагаться арендуемое помещение (в рамках обзора мы не будем останавливаться о правомерности отражения в предварительном договоре условия о задатке, этот вопрос не урегулирован законодательно, а судебная практика разнится). Дополнительным неоднозначным фактором является условие большинства предварительных договоров аренды о дате заключения основного договора: многие арендодатели делают привязку к дате ввода строящегося объекта в эксплуатацию и государственную регистрацию права собственности на него. Такое условие как минимум является сомнительным в связи с тем, что объективно отсутствуют какие-либо гарантии со стороны арендодателя о реальной достройке объекта. Именно по этой причине такое условие по-хорошему следует признавать недействительным и, как следствие, признавать факт отсутствия в предварительном договоре условия о сроке заключения основного договора аренды. Однако судебная практика зачастую признает такое условие о сроке заключения основного договора согласованным. В совокупности этих двух факторов и кроется основная опасность для арендатора. Перечисленный задаток за будущее помещение в строящемся, например, торговом центре может быть не возвращен арендатору даже через суд в связи с тем, что здание не построено и арендатору нужно лишь подождать окончания стройки (говор юридически, обязательства сторон по предварительному договору не прекратились). А будет ли оно построено в будущем и не объявит ли себя застройщик банкротом – большой вопрос. Поэтому рекомендую перечислять сумму задатка по предварительному договору аренды (порой они достигают запредельных размеров) только в том случае, если условие о сроке заключения основного договора не является отлагательным (неизвестно наступит оно или нет), а представляет собой конкретную дату.

Условие о задатке или предварительный договор аренды

Практика правоотношений по аренде торговых площадей (павильон, «несколько квадратных метров для вендинг-автомата» и т.д.) в строящемся торговом или бизнес-центре зачастую складывается следующим образом: арендодатель и будущий арендатор заключают некое соглашение о намерениях, по которому арендатор перечисляет арендодателю аванс за аренду будущей арендной площади и ждет наступления даты, которые стороны оговорили как дату окончания строительства и возможности для арендатора заехать и торговать. Не дожидаясь ее наступления (перенос сроков строительства, прекращение финансирования арендодателя со стороны инвестора) арендатор вправе потребовать уплаченный задаток. При таких обстоятельствах события будут развиваться в зависимости от того, что прописано в соглашении о намерениях. Судебная практика на этот счет имеет однозначное мнение: если из соглашения о намерениях четко видно, что по стороны договорились в будущем заключить договор аренды, то такое соглашения будет трактоваться как предварительный договор аренды и к нему будет применяться специальное правовое регулирование. Далее. При заключении предварительного договора аренды необходимо четко определить предмет будущего договора аренды (т.е. арендуемые площади с подписанием план-схемы помещения). В противном случае (а так, скорее всего, и будет, т.к. подписывая соглашение о намерениях арендодатель не передает на подпись приложений к нему в виде план-схемы будущего помещения) можно говорить о том, что предварительный договор аренды не заключен и арендатор вправе взыскать с арендодателя неосновательное обогащение. В этой связи как арендаторам, так и арендодателям следует быть внимательными при заключении договоров и четко прописывать условия их исполнения.

Арендодатель не сможет взыскать арендную плату, если договор будет признан незаключенным в связи с несогласованностью объекта аренды

По общему правилу при заключении договора важнейшим условием, которое нужно согласовать сторонам, — это предмет договора. Что это значит? Стороны должны четко описать сдаваемое в аренду имущество. Несогласованность предмета – наиболее частое основание для признания договора аренды незаключенным.

Классический сценарий заключения сделки по аренде недвижимости выглядит примерно следующим образом: арендатор и арендодатель собравшись в удобном для сторон месте подписывают договор и акт приема-передачи помещения. В договоре и акте указана площадь помещения, передаваемого в аренду. Площадь арендуемой части помещения, указанная в договоре, составляет, например 500 кв. м., в то время как площадь всего капитального строения (как указанно в техническом паспорте) составляет, например, 800 кв. м. Однако стороны забывают о главном: зачастую при заключении договора аренды к нему не прикладывается визуализированный плана помещения, которая передается в аренду. А даже если такой план и присутствует и на него есть отсылка в договоре, в нем не всегда отражено за счет каких площадей или иных обстоятельств арендуемая площадь составляет тот размер, который отражен в тексте договора (по простому – не зафиксировано место расположения части капитального строения, переданного в аренду арендатору). В этом и кроется основной риск для арендодателей: арендатор, пользуясь помещением, может не платить арендные платежи, а в судебном заседании, инициированном арендодателем о взыскании арендных платежей сослаться на незаключенность договора, поскольку стороны не определили четко предмет аренды.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Почему арендатору не стоит заезжать в арендуемое помещение (пользоваться арендуемой площадкой) до момента заключения договора аренды и как он может на этом потерять деньги

Встречаются случаи, когда арендатор заезжает в арендуемое помещение раньше даты заключения договора аренды (на основании обещания арендодателя в скором времени подготовить проект договора и заключить его). Или еще. Одно лицо пользуется частью земельного участка другого лица с целью хранения на нем своего имущества по устному разрешению собственника земли в течение долгого времени. Казалось бы, типичные обстоятельства, встречающиеся повсеместно. Но мало кто догадывается, что владелец помещения или земли может за период бездоговорного пользования своей недвижимостью взыскать с пользователя неосновательное обогащение – определенную денежную сумму, сбереженную в результате неосновательного временно пользования чужим имуществом без намерения его приобрести. Неосновательно обогащение определяется как цена, существовавшая во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Например, собственник вправе рассчитать сумму неосновательного обогащения исходя из цены, взымаемой за аналогичное имущество с другого арендатора. «Отбиться» от подобного рода требований собственника возможно только в том случае, если пользователем недвижимости будет доказано его фактическое неиспользование.

Вывод простой: при использовании чужой недвижимости пользователю нужно быть готовым к возможным тратам по аналогии с договором аренды.

Как корпоративные ограничения арендодателя на заключение сделок могут погубить арендатора: признание договора аренды недвижимости недействительным в связи с тем, что директор арендодателя вышел за пределы своих полномочий при совершении крупной сделки и сделки с заинтересованностью

Заключая договор аренды с арендодателем-юридическим лицом (ООО, УП), арендатору следует удостовериться в «нерушимости» в будущем данного договора. Может получиться так, что руководитель юридического лица вышел за пределы своих полномочий при заключении сделки. Очень часто уставы юридических лиц предусматривают ограничения директора в части самостоятельного заключения определенных договоров (в т.ч. договора аренды) и требуют одобрения общим собранием. При возникновении похожих ситуаций кто-либо из учредителей может обратиться в суд за признанием сделки недействительной.

Как юридически обойти обязанность брать согласие на заключение договора субаренды и чем это чревато для субарендатора

По общему правилу арендатор может пересдать арендуемую недвижимость или земельный участок в субаренду только с согласия собственника (Арендодателя). Мы не будем рассматривать случаи, когда договором аренды разрешено сдавать недвижимость в субаренду, а остановимся на том, как арендатор пересдает недвижимость в субаренду без получения согласия собственника, когда его нужно получить, и чем это может грозить для субарендатора.

Распространенной схемой ухода от получения согласия на субаренду является заключение договора комиссии. Что это значит? Субарендатор (юридически именуемый комиссионер) помещения заключает от своего имени сделки со сторонними компаниями или людьми, например, на проведение семинаров или организацию производства  в помещении, которым по договору аренды может пользоваться исключительно арендатор (юридически – комитент). Однако законодательство и судебная практика в этом вопросе категорично заявляют, что такие сделки заключаются во избежание оформления договорных отношений субаренды в связи с необходимостью получения согласия арендодателя на заключение договора, а не на установление правоотношений по договору комиссии и являются ничтожными.

При оформлении отношений субаренды следует отказаться от договора комиссии в связи с тем, что его спустя время могут признать ничтожным со всеми вытекающими последствиями. Субарендаторам следует заключать исключительно договор субаренды и удостовериться в наличии согласия собственника недвижимости.

Не стоит перечислять арендную плату по договору до момента подписания самого договора. В противном случае есть риск не получить в аренду помещение и не вернуть перечисленные деньги

Найдя друг друга, согласовав финансовые и прочие важные условия, арендатор и арендодатель приступают к технической части закрепления своих договоренностей – заключению договора и перечислению предоплаты. Всё бы ничего, но в предпринимательской среде есть практика, когда арендодатель сбрасывает на почту (либо передает лично в руки) арендатору неподписанный проект договора с указанием реквизитов для оплаты последним. Якобы, ты плати, а договор подпишем при встрече. А дальше ситуация развивается следующим образом. Арендодатель находит более «выгодного» арендатора и подписывает с ним договор, а перечисливший деньги первоначальны арендатор остается и без договора, и без помещения и без денег. Следует сказать, что из нашей практики суммы предоплаты по «неподписанным» договорам иногда очень большие.

Что в такой ситуации делать? Единственным способом вернуть свои деньги является обращение в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. Еще одним вариантом развития событий видится иск об устранении препятствия в пользовании арендуемым помещением. Как такое может быть, если договор не подписан? Очень просто. По законодательству договор считается заключенным не с момента проставления подписей на «бумаге», а с момента, когда стороны согласовали все существенные условия (например, посредством обмена писем через электронную почту).