Предварительный договор в Беларуси представляет собой соглашение, которое связывает стороны единственным обязательством – заключить в будущем основной договор на определенных в предварительном договоре условиях. Эта особенность порождает много споров, которые в будущем доходят до решения в Экономических судах. В этой статье мы расскажем про наиболее популярные из них. Поехали!

Риски, связанные с условием о привязке срока заключения основного договора к определенному событию (например, вводу объекта в эксплуатацию)

По законодательству в предварительном договоре отражается срок, в который стороны должны заключить основной договор. Если срок не определен, основной договор заключается в течение года с момента заключения предварительного договора. Срок заключения основного договора может определяться и указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Игнорируя эти принципы, на практике контрагенты ставят срок заключения основного договора в зависимость от события, наступление которого под БОЛЬШИМ вопросом. Классический пример – аренда помещения в строящемся торговом центре. Будущий арендодатель и арендатор определяют срок заключения основного договора в течение 10 дней с момента получения арендодателем свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество. Суды подобного рода условия часто признают несогласованными, в результате чего подлежит применению общий срок – 1 год.

Условия об оплате товара, работ ил услуг в предварительном договоре

На практике возникают случаи, когда стороны заключают, как им кажется, предварительный договор, который по факту таковым не является. Вне зависимости от названия документа, суды всегда исследуют суть и действительные намерения сторон при заключении любого соглашения.

Зачастую в «предварительном договоре» помимо условия о заключении основного договора стороны указывают цену будущего товара (услуги, работы), которая должна быть выплачена до момента заключения основного договора. Такие соглашения суды однозначно трактуют как основной договор с условием о предварительной оплате в связи с согласованностью всех существенных условий. Чревато это тем, что в будущем, если какая-либо из сторон обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора, ей будет отказано в удовлетворении. Также данный спор отразиться на срок расчета штрафных санкций в случае неоплаты и т.д.

Какие условия нужно соблюсти, чтоб предварительный договор считался заключенным

В обязательном порядке предварительный договор должен отражать:

• предмет основного договора (точную идентификацию товара, объекта недвижимости, подлежащих передаче одной стороной другой и т.д.)
• другие существенные условия основного договора (которые определены законодательством либо одной из сторон в качестве обязательных)

В зависимости от того, насколько правильно стороны отразят эти условия, зависит «прочность» договора и перспектива признания его незаключенным. Например, суд не признает несогласованность предмета основного договора в предварительном, если на момент заключения предварительного нельзя точно определить предмет (объект), планируемый к передаче. Это касается предварительных договоров на покупку будущей недвижимой вещи, четкие границы которой на момент заключения предварительного договора определить объективно нельзя, а можно лишь указать данные, например, земельного участка и другие сопутствующие ориентиры.

Указание на несогласованность цены также не всегда является основанием для признания договора незаключенным, поскольку цена будущего товара не всегда является фиксированной (и ее невозможно установить в предварительном договоре в твердой сумме) и зависит от обстоятельств, которые наступят или не наступят на момент заключения основного договора.

Взыскание задатка и неустойки (пени) по предварительному договору

Случаются случаи, когда по предварительному договору подлежит перечислению задаток в счет обеспечения платежей по основному договору. Но не всегда контрагенты ведут себя добросовестно, в связи с чем возникает хозяйственная необходимость возврата суммы задатка. Вернуть ее можно в двух случаях: (1) как неосновательное обогащение при первоочередном признании предварительного договора незаключенным; (2) при прекращении правоотношений по предварительному договору в случае незаключения основного договора в установленный срок.  

В предварительном договоре также можно установить неустойку за нарушение сроков заключения основного договора (уклонение от заключения).

Как принудить контрагента заключить основной договор на основании предварительного договора

При нежелании какой-либо из сторона предварительного договора заключать основной контрагент может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить таковой. Судебная практика свидетельствует, что подобные требования удовлетворяются очень часто вне зависимости от причин, кажущихся другой стороне объективным препятствием к заключению договора. Например, ответчик в качестве возражения предлагает аргумент о том, что к покупаемому зданию, являющемуся предметом договора купли-продажи, пристроена самовольная постройка, в связи с чем он «не может» подписать основной договор.

Невозможно заставить через суд заключить основной договор, если срок для его заключения, установленный предварительным договором, истек.

Чем наши юристы могут Вам помочь

Мы привели лишь некоторые ситуации, возникающие на практике и рассматриваемые хозяйственными судами Республики Беларусь. В действительности их намного больше. Если у Вас возникла похожая ситуация,  Вы можете обратиться к нашим юристам за правовой помощью.