Заключение сделок с недвижимостью у физических лиц, которые стали собственниками по причине вступления в наследство, является процедурой высокорисковой. Судебная практика знает немало случаев, когда, например, выяснялось, что наследник, вступивший в наследство на недвижимость и затем продавший его, признавался недостойным. Впоследствии же страдал покупатель. В этом выпуске я расскажу об основных и часто встречающихся рисках для покупателей недвижимости.

Проверить неучтенных наследников в Беларуси

Часто встречаются случаи, когда в наследство вступил один наследник, продал недвижимость, а спустя время объявлялся другой человек, имеющий право на долю в наследстве, но пропустивший срок для вступления в наследство по уважительным причинам. Такой наследник вправе обратиться в суд с иском о восстановлении 6-месячного срока для вступления в наследство и претендовать на долю в недвижимости, которая давно принадлежит сторонним людям. Как вы поняли, крайним опять оказался покупатель.

Выяснить, не является ли продавец недвижимости лицом, не выполнявшим обязанности по содержанию своих детей

Случаются ситуации, когда родители вступают в наследство на имущество умерших детей. Однако впоследствии заинтересованное лицо может подать на такого родителя в суд иск о признании его недостойным наследником в силу того, что родитель уклонялся от воспитания и материального обеспечения ребенка.

Признание отказа от наследства недействительным

По общему правилу наследник может отказаться от наследства даже при условии, что он вступил в наследство. Но это не мешает ему в будущем передумать и попытаться признать свой отказ недействительным. Это допускается сделать через суд. Опять же, пострадать может абсолютно посторонний человек, который владеет недвижимостью и которому придется делиться ей с человеком, оспорившим свой отказ и являющимся полноправным наследником.

Оспаривание завещания в Беларуси

Завещание может быть признано недействительным по решению суда, например, в связи с тем, что составитель завещания в момент его выдачи не осознавал своих действий в силу психического расстройства. Отсюда следует, что собственник недвижимости, получивший ее по завещанию, может ее лишиться. Если же недвижимость была продана таким наследником, то у действующего собственника она будет изъята (полностью или частично в зависимости от содержания завещания).

Оспаривание завещания, удостоверенного не нотариусом, а главврачом больницы, капитаном судна, командирами воинских частей и т.д.

Как известно, завещание подлежит обязательному удостоверению нотариусом. При нахождении граждан в больницах роль нотариуса вправе выполнять главврачи. Отсюда вытекает риск того, что главврач, например, не являлся юридически таковым в момент заверения завещания. На практике заверение завещания главврачом имеет определенную корпоративную процедуру, которая не всегда соблюдается. В связи с этим завещание может быть признано недействительным. Подобные проблемы могут возникнуть при заверении завещания капитанами морского судна, командирами воинских частей, руководителями администраций мест содержания под стражей и т.д.

При наследовании нотариус не учел интересы лица, имеющего право на обязательную долю   

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также его нетрудоспособные супруг и родители наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Следовательно, если при наследовании не были учтены интересы такой категории граждан они вправе обратиться в суд и оспорить порядок распределения наследуемого имущества вне зависимости от того, в чьей собственности на момент оспаривания находится недвижимость.

Отстранение от наследования супруга (-и) наследодателя, брак с которым прекратился до открытия наследства

В случае, если супруги юридически состояли в браке, но в течение 5 лет до открытия наследства (в связи со смертью одного из них) фактически не проживали вместе и не вели общее хозяйство, то вступивший в наследство на имущество супруг может быть устранен от наследства по иску заинтересованного лица. Все это может произойти как в период пользования наследственной недвижимостью, так и после ее продажи. Т.е. покупая недвижимость не напрямую у наследника покупатель также ее рискует потерять.