Рынок недвижимости всегда характеризовался большим количеством сделок, которые впоследствии были признаны недействительными либо оборачивались для покупателя несбывшимися ожиданиями о спокойной жизни в собственной квартире или доме. В этой связи мы запускаем серию материалов о «болевых» точках при покупке жилья, на которые покупателям стоит обратить внимание до заключения сделки. И в этом материале мы разъясним, насколько важно проверять наличие судебных споров в отношении покупаемой квартиры, дома или земельного участка.

Действительно очень важно удостовериться, нет ли в момент совершения сделки в отношении квартиры начатых судебных разбирательств. Почему? Для упрощения понимая ситуации и возможных последствий давайте смоделируем простой сценарий развития событий, который, кстати, очень любят продавцы с недобрым умыслом, желающие нажиться на правовой непросвещенности доверчивых людей.

Итак, допустим гражданин «А» продал квартиру гражданину «Б», которому в момент заключения сделки перешло право собственности. Одним из условий договора купли-продажи между «А» и «Б» является отсрочка оплаты за квартиру на 90 дней. Т.е. «Б» может оплатить деньги «А» не сразу после заключения договора, а распоряжаться и пользоваться квартирой вправе сразу. «А», как грамотный продавец, предусмотрел возможность одностороннего расторжения договора и истребования квартиры у «Б» в случае неоплаты.

Через 5 дней после сделки «Б» решил перепродать квартиру «добросовестному покупателю». «Добросовестный покупатель», не догадываясь о хитросплетениях схемы «А» и «Б», не проверив юридическую чистоту квартиры, заключил сделку с «Б», передал ему деньги за купленную квартиру, получил свидетельство о праве собственности и начал обживаться в собственном жилье. Казалось бы, все красиво. Но тут на авансцену выходит «А», которому «Б», естественно, не заплатил за купленную квартиру. «А» обратился в суд с иском к «Б» о расторжении договора и признании за «А» права собственности на квартиру. Такого рода иск суд удовлетворит (сформировавшаяся судебная практика позволяет смело об этом говорить). Что мы имеем в итоге. У «А» на руках решение суда, с которым он обращается в Агентство по государственной регистрации объектов недвижимого имущества с требованием признать его собственником квартиры, а «добросовестный покупатель» лишается законно купленной квартиры и, скорее всего, денег тоже. Что-либо истребовать с «Б» «добросовестный покупатель» уже наверняка не сможет.

Данная иллюстрация ярко демонстрирует не только важность проверять наличие судов в отношении покупаемой квартиры на момент сделки, но и удостовериться в отсутствии у продавца каких-либо задолженностей перед предыдущим продавцом, из-за которых может начаться суд. В идеале это нужно сделать по всей цепочке сделок с квартирой за всю историю ее существования. И несмотря на то, что срок исковой давности составляет 3 года, не все знают, что он (1) его можно восстановить (2) он применяется только по заявлению стороны спора. Поэтому мнение о том, что нецелесообразно проверять предыдущие сделки с квартирой, с момента которых прошло более 3 лет, неуместно.