Наверняка, каждый юрист, который делал (или собирался делать) предпродажный юридический аудит недвижимости, сталкивался с отказом клиента оплачивать недешевую услугу. Зачастую в основе таких отказов лежит банальная вещь – желание решить вопрос с минимальными финансовыми потерями. Продиктовано это желание сложившейся практикой: берем выписку из реестра, не видим в ней «арестов и залогов», делаем вывод, что недвижимость чистая, заключаем сделку.

В большинстве случаев такие истории заканчиваются самостоятельным подписанием договора о продаже недвижимости (самые предусмотрительные заверяют договор у нотариуса), по которому покупатель платит продавцу оговоренную сумму, а продавец передает недвижимость. Сопровождается все это законодательно закрепленной процедурой переоформления права собственности на покупателя в БРТИ, после чего покупатель начинает обустраивать заветные помещения под свои задачи. Все счастливы: у продавца деньги, у покупателя недвижимость.

Дальше возможных сценария два. Первый – недвижимость оказалась без пороков, никаких подводных камней нет и покупатель N-ное количество лет использует ее для своих нужд. Здесь все просто. Самое интересное начинается после «всплытия» обстоятельств, по которым сделка признается недействительной. Об этом подробнее.

Итак, представим, что спустя некоторое время после совершения сделки покупателю от продавца «прилетает» претензия об истребовании купленной недвижимости. «– Как? – воскликнет покупатель. – Вот свидетельство о праве собственности, вот технический паспорт, вот запись в реестре. Недвижимость моя и больше ничего не знаю». Дальше суд, решение в пользу истца о признании сделки недействительной и, как итог, реституция (продавец обязан возвратить покупателю деньги, а покупатель продавцу – недвижимость). А далее БРТИ на основании решения суда делает откат записи и вносит в базу в качестве собственника… продавца.

Парадокс таких ситуаций заключается в том, что судебный исполнитель в первую очередь принудительно вернет недвижимость продавцу. А как же деньги покупателя? С большой долей вероятности можно сказать, что он их не получит НИКОГДА.

Описанная выше ситуация – лишь один из возможных сценариев. И рассказана он не смеха ради, а размышления для. Собственно, размышлениями и займемся.

Перед покупкой недвижимости важно понимать всего две фундаментальные вещи. И от глубины их понимания зависит уровень вероятности покупки юридически «чистой» недвижимости.

Первое – это отсутствие в Беларуси принципа бесповоротности записи в реестр. Все мы знаем, что сделки с недвижимостью нужно регистрировать в БРТИ. Но вряд ли покупатели домов, квартир, офисов и складов задумывались для чего эта процедура существует. По сути, регистрация недвижимости необходима для предоставления возможности собственнику противопоставить свое право собственности остальным лицам. Т.е. запись в реестре БРТИ существует лишь для того, чтоб окружающие люди могли знать о собственнике недвижимости и считаться с его правом. На этом все. В странах с развитой правовой системой реестр выполняет еще и гарантирующую функцию. Выглядит это примерно так: а) при разрушении записи на основании недействительной сделки собственник получит компенсацию в размере стоимости недвижимости; б) даже если сделка будет признана недействительной, то запись в реестре она не разрушит (при условии, что при продаже недвижимости продавец первым подал заявку на перерегистрацию права на покупателя).

До такого мы, к сожалению, пока не дошли. Белорусская регистрационная система является негативной, т.к. запись в реестр имеет эффект лишь в том случае, если сделка, на основании которой совершена запись, является действительною. Наш закон прямо говорит о том, что при поступлении в БРТИ судебного решения о признании недействительной сделки с недвижимостью производится аннулирование соответствующей записи в реестре.

Второе. Ни БРТИ, ни нотариус не могут отказать в регистрации договора в связи с его недействительностью. Недействительным является тот договор, который не соответствует требованиям законодательства. В частности, несоответствия могут касаться его формы, условий его совершения либо результат договора может противоречить требованиям законодательства. До конца это выявить не могут ни нотариус, ни регистратор. А даже если и будут подозрения, то они обязаны зарегистрировать либо удостоверить такой договор, т.к. факт его недействительности устанавливается исключительно судом.

Отсюда следует вывод, что синие печати и штампы на договоре еще не гарантия того, что приобретя недвижимость у покупатель не возникнет проблем в будущем.

Во второй части настоящего материала мы рассмотрим прикладные моменты, на которые следует обратить внимание перед покупкой недвижимости.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

• Юридические особенности покупки недвижимости в Беларуси. Проверка юридической чистоты. Часть 2